Palavra de Sá

Como a 'dolarização' do Rio expulsa moradores dos bairros mais cobiçados por turistas e investidores

Cada vez mais caros, os aluguéis no Rio de Janeiro estão levando moradores a trocar bairros tradicionais por outros fora da rota de turistas e investidores, ou até a deixar a cidade.

O ator e servidor público Rodrigo Gicovate, de 37 anos, morava em Copacabana, na Zona Sul, e se mudou há dois anos para a cidade vizinha Niterói, do outro lado da Baía de Guanabara, depois que o custo de vida no Rio ficou difícil de sustentar.

A decisão veio depois de anos acompanhando a alta dos preços. Rodrigo chegou ao Rio em 2019 e, após um período durante a pandemia em Campos dos Goytacazes, no norte do Estado, voltou à cidade em 2022.

Na época, foi morar em Copacabana, dividindo apartamento com três pessoas para reduzir despesas. Ainda assim, ele conta que seu orçamento foi ficando cada vez mais apertado.

"Estava muito difícil pagar aluguel, contas e todo o custo de vida. Não era só a moradia. Mercado, transporte, tudo foi ficando mais caro", afirma Rodrigo.

Ele conta que desembolsava cerca de R$ 1,8 mil por mês para viver em Copacabana. Ao procurar alternativas no Rio, diz que não achou algo acessível.

"Buscava quitinetes no Centro do Rio e não achava nada por menos de R$ 2 mil ou R$ 2,5 mil. Quem recebe um salário médio no Brasil consegue pagar isso?"

Ir para Niterói foi o jeito que encontrou de ter um custo de vida mais compatível com sua renda, mas diz que também fez isso por questões ligadas à rotina e à segurança.

O episódio decisivo aconteceu após uma tentativa de assalto perto de casa: "Juntando isso com a dificuldade financeira para me manter no Rio, resolvi me mudar".

Hoje, ele mora sozinho e paga cerca de R$ 2,2 mil de aluguel em um apartamento menor, no bairro Ponta D'areia, na região central da cidade. Ele afirma que a mudança trouxe ganhos significativos na qualidade de vida.

Como trabalha em Niterói, reduziu drasticamente o tempo de deslocamento e conseguiu reorganizar seu dia a dia. "Comprei uma bicicleta elétrica, chego ao trabalho em cinco minutos e tenho tempo para cozinhar, estudar e fazer outras atividades."

Para Rodrigo, a escalada dos preços da moradia está tornando cada vez mais difícil viver sozinho nas grandes cidades. "Boa parte da minha renda continua indo para o aluguel. Fico assustado ao pensar no futuro."

Na avaliação dele, o perfil cada vez mais internacional do Rio também ajuda a explicar a sensação de encarecimento.

"Eu acho que, obviamente, a dolarização da economia carioca também influencia muito. É uma cidade para turista, né? Tanto que o lazer, a cultura, por mais que estejam concentrados basicamente na Zona Sul, são ainda para uma elite da cidade."

Para outros moradores do Rio, a alternativa foi permanecer na cidade, mas em bairros fora do eixo mais valorizado da Zona Sul.

Há seis anos vivendo no Rio, o gerente de contas Matheus Borges Assis, de 31 anos, mudou-se de Copacabana para Vila Isabel, na Zona Norte, após perceber que os preços dos imóveis continuavam subindo, especialmente em regiões próximas ao metrô.

A mudança aconteceu há cerca de dois anos e meio. Ele diz que hoje seu aluguel é parecido com o que desembolsaria em áreas mais concorridas da cidade, mas vive em condições melhores. "Paguei praticamente o mesmo para morar em um apartamento com varanda e garagem."

Embora reconheça que as opções de transporte são mais limitadas no novo bairro e que existam menos serviços e hospitais na região, Matheus avalia que o custo-benefício compensou, porque os preços em geral são menores e a atmosfera é mais próxima da identidade carioca.

"A Zona Sul tem muitos turistas e pessoas de fora. Em Vila Isabel e na Tijuca, isso é bem menos perceptível."

<><> O boom internacional e a pressão sobre a moradia

Dados do mercado imobiliário ajudam a mostrar como viver no Rio pagando aluguel ficou mais caro nos últimos anos.

O valor médio do metro quadrado para locação no Rio de Janeiro passou de R$ 36,1, em maio de 2023, para R$ 51,6 em maio de 2026, uma alta de 42,7% — no mesmo período, a inflação foi de 14,9%.

Esse movimento é mais intenso entre apartamentos de um quarto, segundo o QuintoAndar. O metro quadrado do aluguel desse tipo de imóvel aumentou 51,4% nos últimos três anos.

Levantamento do Grupo OLX aponta que a valorização foi ainda mais intensa em bairros da Zona Sul.

Entre 2021 e 2026, o preço médio do metro quadrado para aluguel passou de R$ 35 para R$ 71 em Copacabana, alta de 101,8%. Em Ipanema, o valor subiu de R$ 55 para R$ 115, um crescimento de 108,3%. No Leblon, o metro quadrado passou de R$ 58 para R$ 119, avanço de 105,7% no mesmo período.

Essa alta ocorre em um momento de maior visibilidade internacional do Rio de Janeiro.

Dados da Embratur, do Ministério do Turismo e da Polícia Federal mostram que o Brasil recebeu mais de 2,6 milhões de turistas estrangeiros no primeiro bimestre de 2026, um dos maiores volumes da série histórica para o período.

Nesse cenário, o Rio de Janeiro se consolidou como o principal destino de entrada de visitantes internacionais no país, com 884,5 mil chegadas no primeiro trimestre, à frente de São Paulo e Rio Grande do Sul.

Além do turismo tradicional, especialistas apontam a influência crescente do trabalho remoto e da mobilidade internacional.

Dados do Itamaraty mostram que foram emitidos 479 vistos de nômade digital em 2024 e 508 em 2025. Apenas nos três primeiros meses de 2026, outros 117 estrangeiros obtiveram o documento para viver temporariamente no Brasil enquanto trabalham remotamente para empresas ou clientes no exterior.

Embora esse contingente ainda seja pequeno diante do volume total de visitantes, especialistas observam que os números podem não refletir integralmente a presença de trabalhadores remotos estrangeiros no país, já que parte deles pode ingressar inicialmente como turista e permanecer por períodos prolongados, aproveitando modalidades de estadia permitidas pela legislação migratória.

O fenômeno contribui para ampliar a procura por imóveis para locações de curta e média duração em bairros mais valorizados da cidade.

O canadense Kyle Pearce, de 42 anos, chegou ao Rio de Janeiro no início de abril e escolheu morar em Copacabana.

Ele deixou Vancouver, no Canadá, há cerca de dez anos para trabalhar remotamente com marketing digital enquanto vive em diferentes países.

Segundo ele, a decisão surgiu também como uma forma de escapar dos longos invernos canadenses. "Criei um estilo de vida e uma agência de marketing digital que me permitem não precisar estar lá durante o inverno", afirma.

Ele pretende ficar do Rio até completar 90 dias, prazo máximo que um turista pode ficar no país sem visto específico.

Antes disso, já havia passado por outros destinos da América Central e da América do Sul, escolhidos em parte pela proximidade do fuso horário com clientes na América do Norte.

Durante a estadia e permanência na cidade, participou de eventos e encontros com empreendedores ligados ao ecossistema de tecnologia da cidade.

Ao comparar o Rio com outros destinos populares entre trabalhadores remotos, como Medellín, na Colômbia, ele afirma que a capital fluminense ainda recebe um número menor de nômades digitais, mas vê esse movimento crescer.

"O Rio tem muitas possibilidades, tanto pela qualidade de vida quanto por ser um bom lugar para trabalhar."

Kyle estima que viver no Rio custe cerca de 30% menos do que no Canadá, diferença que diminui quando entram na conta despesas como seguro-saúde e passagens aéreas.

"Não é por isso que estou aqui. Acho que as pessoas vêm porque o Rio é uma cidade interessante, com cultura, praias e um estilo de vida próprio."

Kyle diz se sentir seguro, mesmo sabendo da fama dos casos de violência que existem na cidade, e ressalta que a facilidade para conversar com moradores da cidade e de criar vínculos diferencia o Rio de Janeiro de outros destinos onde já viveu.

"Os brasileiros foram muito receptivos. Em alguns países, principalmente na Ásia, é mais difícil se integrar à população local. Aqui as pessoas conversam mais e fazem você se sentir parte do lugar", afirma.

<><> Investidores estrangeiros apostam no mercado carioca

O economista Jorge Ferreira dos Santos Filho, professor do curso de Administração da ESPM, diz que a valorização imobiliária observada em parte da cidade resulta de uma combinação de fatores, como o aumento do turismo internacional, o câmbio favorável para quem ganha em dólar ou euro e a rentabilidade dos aluguéis de curta temporada em bairros da Zona Sul.

"O fenômeno não está ligado apenas ao turismo ou aos nômades digitais. Há também estrangeiros que buscam renda e valorização patrimonial por meio do mercado imobiliário", afirma.

Segundo o economista, a procura por imóveis voltados para locações temporárias reduz a oferta disponível para contratos tradicionais, especialmente em apartamentos compactos, mais procurados por jovens, estudantes, casais sem filhos e idosos.

Um levantamento da imobiliária Patrimóvel, localizada no Rio de Janeiro, aponta que estrangeiros responderam por 28% das compras de apartamentos do tipo estúdio realizadas entre novembro de 2025 e abril de 2026 em Copacabana, Ipanema e Leblon. Os americanos lideram o ranking, seguidos por compradores da Argentina, Espanha, Romênia e Suíça.

Para Pedro Seixas, coordenador acadêmico do MBA em Gestão de Negócios de Incorporação e Construção Imobiliária da Fundação Getúlio Vargas, o crescimento do interesse internacional pelo Rio de Janeiro deve ser analisado dentro de um contexto mais amplo.

Segundo ele, cidades com forte vocação turística costumam atrair compradores estrangeiros, trabalhadores remotos e investidores em busca de qualidade de vida ou diversificação de patrimônio.

Seixas pondera, no entanto, que os números disponíveis não indicam, por si só, uma transformação estrutural do mercado imobiliário carioca. Para ele, o principal ponto de atenção está nos efeitos indiretos da valorização imobiliária sobre regiões vizinhas e áreas em processo de transformação urbana.

"Quando se discute gentrificação, o foco não deve estar necessariamente em bairros que já figuram entre os mais caros da cidade há décadas. O impacto que merece atenção é a pressão sobre bairros próximos e regiões onde a valorização pode dificultar a permanência dos moradores tradicionais", afirma.

É justamente esse movimento que moradores relatam perceber em áreas como Glória, partes do Centro e bairros fora do eixo mais valorizado da Zona Sul, onde a busca por alternativas de moradia tem se tornado cada vez mais frequente.

<><> O impacto dos imóveis de curta temporada

Parte da discussão sobre o aumento dos preços da moradia passa pelo crescimento dos imóveis destinados a hospedagens de curta duração.

Nos últimos anos, apartamentos compactos em bairros como Copacabana, Ipanema e Leblon passaram a atrair investidores interessados em locações para turistas e visitantes de longa estadia.

A possibilidade de obter rendimentos superiores aos dos contratos tradicionais ajudou a impulsionar esse segmento, especialmente em regiões próximas às praias e aos principais pontos turísticos da cidade, destacam os especialistas ouvidos pela reportagem.

Segundo Gabriela Domingos, especialista em inteligência de mercado do Grupo OLX, o crescimento das locações por temporada reduziram a oferta de imóveis destinados aos contratos tradicionais em bairros de maior interesse turístico.

Ela afirma que a pandemia também impulsionou a procura por imóveis para locação diante das incertezas econômicas daquele período.

Para o economista Gilberto Braga, professor do Ibmec-RJ, as plataformas de aluguel por temporada alteraram a dinâmica do mercado imobiliário carioca e ampliaram a capacidade da cidade de receber visitantes.

"O aluguel por temporada não impulsiona apenas o mercado imobiliário. Ele também fortalece a vocação turística do Rio, oferecendo uma alternativa quando a rede hoteleira não consegue absorver toda a demanda", afirma.

Segundo Braga, a migração de parte dos imóveis para esse modelo pode reduzir temporariamente a oferta de contratos de longo prazo. No entanto, ele avalia que o mercado tende a buscar um novo equilíbrio à medida que novos empreendimentos voltados para esse perfil de locação são lançados.

O debate ganhou força em diferentes cidades ao redor do mundo. Em Barcelona, na Espanha, a prefeitura anunciou o fim das licenças para aluguéis de curta temporada até 2028.

Em Lisboa, em Portugal, o programa Mais Habitação, aprovado em 2023, restringiu incentivos ao investimento imobiliário e impôs limites a novas licenças para hospedagens temporárias.

Já Medellín, na Colômbia, registrou forte expansão desse mercado nos últimos anos, acompanhada pela alta dos preços da moradia.

Para o arquiteto e urbanista Pedro Seixas, no entanto, as comparações exigem cautela.

"Os três casos ajudam a entender o fenômeno, mas são realidades diferentes da carioca. Nesses locais houve uma combinação de oferta limitada de imóveis novos, ausência de regulação por vários anos e elevada concentração de unidades destinadas ao aluguel de curta temporada", afirma.

Segundo ele, embora o Rio acompanhe uma tendência global de crescimento do "short stay", a cidade possui características distintas, como a existência de múltiplos polos urbanos e capacidade de ampliar a oferta de moradias em diferentes regiões.

Seixas reconhece que parte dos imóveis antes destinados à locação convencional migrou para contratos de curta duração, sobretudo em áreas mais turísticas. Ainda assim, considera prematuro afirmar que a cidade esteja repetindo o caminho observado em Barcelona ou Lisboa.

"O principal desafio é aumentar a oferta de moradias, especialmente de unidades compactas, hoje escassas no mercado carioca", afirma.

Dados do setor mostram que o perfil dos compradores também vem mudando. Segundo a empresa Lobie, especializada na gestão de aluguéis de curta temporada, a participação de estrangeiros em sua carteira passou de cerca de 2% para 18% em três anos. Atualmente, a empresa administra mais de 1.600 studios pertencentes a investidores internacionais.

Para Seixas, esse grupo reúne perfis diversos, que vão de investidores em busca de renda a trabalhadores remotos, proprietários de segunda residência e aposentados.

<><> O desafio de equilibrar turismo e moradia

Com mais turistas, investidores e trabalhadores remotos circulando pela cidade, especialistas avaliam que o principal desafio para o Rio nos próximos anos será conciliar o crescimento da atividade econômica ligada ao turismo com a manutenção de uma oferta de moradia acessível para quem vive e trabalha na cidade.

Para Santos Filho, a cidade vive uma mudança no perfil dos compradores. Se antes predominava a figura do estrangeiro interessado em uma segunda residência, hoje cresce a presença de investidores atraídos por apartamentos compactos e pelo uso híbrido dos imóveis, que podem ser utilizados parte do ano e alugados no restante.

"O limite está no ponto em que a valorização deixa de ampliar o bem-estar urbano e passa a expulsar o morador permanente", afirma.

Segundo ele, experiências internacionais mostram que existem instrumentos capazes de reduzir distorções sem inviabilizar a atividade turística. Entre eles estão o registro obrigatório de imóveis destinados à locação de curta temporada, o compartilhamento de dados com o poder público, limites anuais para locação, restrições em áreas com forte pressão imobiliária e regras específicas para proprietários que não utilizam o imóvel como residência principal.

"No caso do Rio, o caminho mais equilibrado não seria proibir. A alternativa seria regular melhor o uso territorial, proteger a moradia permanente e dar mais transparência ao mercado", diz.

Braga avalia que parte da resposta passa pelo aumento da oferta habitacional. Segundo ele, mudanças recentes na legislação urbanística têm incentivado a construção de unidades compactas, segmento que concentra boa parte da demanda tanto de moradores quanto de investidores.

O professor também cita iniciativas voltadas para a revitalização da região central da cidade e a expansão de empreendimentos residenciais em áreas da Zona Norte e próximas aos principais corredores de transporte. Para ele, a ampliação da oferta tende a reduzir pressões sobre os preços ao longo do tempo.

"O que observamos é um crescimento mais ordenado da cidade, com novos empreendimentos surgindo em diferentes regiões e atendendo perfis variados de moradores", afirma.

 

Fonte: BBC News Brasil