Algo
estranho está acontecendo no mercado imobiliário dos EUA
á um
ano, o New York Times publicou uma lista das cidades que registraram o maior
aumento nos impostos imobiliários nos últimos anos. Indianápolis, Atlanta,
Jacksonville, Tampa, Miami, Orlando, Dallas, Denver e Fort Worth encabeçavam a
lista. Todas essas cidades viram um aumento de cerca de 45% a 65% no valor
médio dos impostos imobiliários desde 2019. Mensalmente, para a maioria, isso
significa aumentos de três dígitos. Superando os impostos, de alguma forma,
estão os custos do seguro residencial. Em todo o país, os prêmios de seguro
aumentaram 70% desde 2021; se a inflação é a “assassina silenciosa”, essas são
as inflações silenciosas.
Se isso
não bastasse para tirar o sono dos proprietários de imóveis, considere a
probabilidade de desvalorização. O Zillow publicou recentemente um relatório
que constatou que 53% dos imóveis em todo o país perderam valor (de acordo com
a “Zestimate” do site) entre 2024 e 2025, com uma queda média de 9%. E, como já
se tornou um axioma em reportagens recentes sobre a economia, essa é a maior
queda desde a Grande Recessão. As perdas causam um choque cognitivo, mas ainda
não estão sendo percebidas em larga escala, já que os vendedores estão
retirando seus imóveis da lista de anúncios em taxas recordes, recusando-se a
negociar o preço ou recusando a se mudar, mesmo desejando fazê-lo.
As
transações imobiliárias despencaram a tal ponto que o próprio mundo laboral
imobiliário está passando por uma crise existencial. Os corretores não
conseguem fechar negócios, os compradores não querem pagar suas comissões e os
vendedores estão presos em um estado psicodélico induzido pelo frenesi
pós-pandemia, quando as guerras de lances eram a norma e os compradores
institucionais estavam — literalmente — batendo de porta em porta com um maço
de dinheiro. Agora, o número de vendedores supera o de compradores em meio
milhão, e as vendas estão ocorrendo no ritmo mais lento desde — você adivinhou
— o final da Grande Recessão. Uma vez que esse processo prolongado se conclui e
o vendedor encontra o comprador, as vendas de imóveis estão sendo canceladas em
níveis recordes: cerca de uma em cada sete não se concretiza.
Então,
o que isso significa quando analisamos tudo em conjunto? Temos uma crise
habitacional nacional se desenrolando ao longo de uma rede de cidades de médio
porte com vários atributos em comum. Todos os mapas parecem iguais. Grandes
centros como Boston, Nova York, Chicago e Los Angeles têm seus próprios
problemas específicos. Mas esta é uma história sobre algo mais: a matriz
Flórida-Texas com extensões nas costas leste e oeste em Newark/Filadélfia, nas
Carolinas e em Denver/Salt Lake City. Elas não são as grandes cidades, nem as
“cidades globais” articuladas por Saskia Sassen, Peter Marcuse e outros. Não
são os centros de desenvolvimento “antigos e frios” com uma força de trabalho
internacional e altamente qualificada. Nem se trata de Richard Florida e seu
discurso equivocado sobre a “classe criativa” em relação à revitalização das
cidades do Cinturão da Ferrugem.
Não
existe uma única linha condutora que ligue as dez principais cidades dos
Estados Unidos em todos os indicadores da Crise Imobiliária 2.0. No entanto,
existem alguns pontos em comum.
Assim
como ocorreu durante a crise imobiliária, essas cidades apresentam uma maior
proporção de residentes negros e latinos, em particular proprietários de
imóveis. Vejamos algumas das vinte cidades com maior taxa de propriedade de
imóveis entre residentes negros: Houston, Orlando, Jacksonville, Miami, Dallas,
Atlanta e Filadélfia. Agora, algumas das vinte cidades com maior taxa de
propriedade de imóveis entre latinos: San Antonio, Houston, Dallas, Tampa,
Miami, Orlando, Atlanta, Salt Lake City e Denver.
Parece
que tudo está se repetindo como na Grande Recessão, só que de uma forma
diferente. Uma lista das cidades com as piores taxas de execução hipotecária
daquela época seria bem parecida com esta, com uma grande ressalva: substituir
as cidades da Califórnia pelo Triângulo do Texas.
No
entanto, nem tudo pode ser reduzido a dinâmicas raciais. Essas cidades também
são o que poderíamos chamar de “cidades de partida”. Você ou seus amigos
provavelmente se mudaram para uma delas, ou voltaram para elas, depois da
faculdade em busca de emprego, um parceiro, uma casa, ou os três. O preço dos
imóveis parecia acessível, considerando o aumento nas contratações pós-COVID-19
e o sonho de valorização imobiliária com taxas de juros excepcionalmente altas.
Se você tinha menos de trinta anos na época, é provável que sua família também
tenha ajudado. Cerca de 80% dos compradores de imóveis da Geração Z e dos
millennials usaram economias familiares para cobrir ou contribuir com a
entrada. Isso não significa necessariamente que seja um “mercado de nepotismo”,
como alguns o chamam; para muitos, significa apenas que é um mercado com
alavancagem intergeracional.
Aqui
estão algumas perguntas que me restaram após reunir os dados.
Onde
estavam os especialistas financeiros e os organizadores comunitários que diziam
aos jovens nessas cidades que se tornam verdadeiros polos de desenvolvimento
que só porque você pode pagar a hipoteca não significa que você pode comprar a
casa? Quantas pessoas foram atraídas para esse mercado pelo espírito da época
de preços de imóveis em constante ascensão? Como o discurso com conotações
raciais sobre o empoderamento de minorias para comprar imóveis tem sido usado
para sustentar regimes de propriedade que não transmitem as duras verdades
sobre os custos? E, finalmente, como constelações regionais relativamente
estáveis (o Corredor da Flórida e o Triângulo do Texas) operam com um método
moderno de monocultura — um lugar que lucra com o plantio cíclico da mesma
cultura, até que as bases materiais para o crescimento sejam erodidas?
Se na
crise passada o gatilho foi a hipoteca de taxa variável, desta vez parece que
uma crise de reavaliação imobiliária se misturou a uma crise climática. A
experiência para o proprietário, na prática, é muito parecida. Você assina um
contrato de hipoteca de US$ 2.000 para uma casa de US$ 250.000 — caro, mas
acessível — e seus primeiros um ou dois anos são ótimos. As reavaliações
ocorrem a cada três a cinco anos, então, em algum momento, você se depara com o
primeiro obstáculo. Seu imposto imobiliário anual subiu de US$ 1.500 para US$
3.500, elevando seu custo mensal de US$ 125 para US$ 300. Isso significa mais
uma grande ida ao supermercado por mês para três pessoas. Some a isso um
desastre natural próximo e mais US$ 1.500 anuais em seguro residencial… você
entendeu. Se você não consegue pagar sua hipoteca mensal multiplicada por 1,5,
provavelmente está em apuros.
Para
complicar ainda mais as coisas, muitos compradores recentes nesses mercados em
crise estão se mudando para imóveis novos — os custos no mercado de imóveis
usados estão tão altos que os imóveis novos parecem baratos em muitos lugares.
Você começa pagando impostos imobiliários artificialmente baixos, e o valor do
imóvel em que você mora ainda não contabilizou esse valor. Dois anos depois,
seus impostos triplicam sem nenhum aviso prévio do corretor. Tudo isso
pressupõe que você ainda não tenha tido nenhum problema com a casa — Deus nos
livre de um problema no telhado ou no encanamento. Agora, onde estão os imóveis
mais novos, você pode perguntar… em Dallas, Houston, San Antonio, Orlando,
Tampa, Jacksonville e nas cidades das Carolinas.
Os
últimos cinco anos foram caracterizados por múltiplas medidas de proteção
contra uma crise imobiliária implementadas pelo governo Biden. Mitigação de
perdas, reestruturação de empréstimos, subsídios de pagamento e moratórias de
execuções hipotecárias deveriam nos preocupar com qualquer aumento no número de
execuções iniciadas. Em vez disso, estamos no décimo mês de um aumento que já
dura nove meses nos números ajustados ciclicamente, concentrados nesse mesmo
conjunto de cidades. Em abril passado, Donald Trump sinalizou o fim dos
programas da Administração Federal de Habitação (FHA) para manter os
proprietários de imóveis em suas casas até 2026. Em 2024, o Wall Street Journal
noticiou: “Dos 52.531 empréstimos da FHA que se tornaram seriamente inadimplentes
no primeiro ano, apenas nove resultaram em execução hipotecária.”
Esses
tempos ficaram para trás. Mais de dois terços dos novos beneficiários de
empréstimos da FHA têm uma relação dívida/renda (suas obrigações mensais totais
de dívida divididas pela renda mensal bruta) acima do limite do setor, que é de
45%. Em 2007, esse número era inferior a um terço. Nos mercados de hipotecas
convencionais, para efeito de comparação, o padrão de acessibilidade é muito
mais rigoroso, em torno de 35% da relação dívida/renda.
Algo a
se considerar é o papel dos sociólogos urbanos neste momento. Muito do que está
acontecendo soa como o antigo “segundo circuito do capital” de David Harvey,
operando livremente em um cenário pós-desvalorização. Quando a superacumulação
de capital atinge um platô nas áreas de produção, ela é reciclada por meio de
processos de desenvolvimento imobiliário. E aqui encontramos o embate de John
Logan e Harvey Molotch entre os valores de uso e os valores de troca de nossas
casas. Este não é um conceito novo para acadêmicos, nem mesmo para pessoas
comuns: compramos casas para morar, e as construtoras as produzem como veículos
de investimento. Precisamos estar preparados para dois desfechos ruins: ou os
preços dos imóveis caem e os jovens começam a vender por preços abaixo do valor
de mercado, reduzindo o preço de compra em US$ 50.000 a US$ 100.000 e inundando
o mercado de aluguel; ou os preços continuam subindo, mas servem apenas como um
indicador de desvalorização da moeda, e não de valorização.
O
futuro é sombrio no dilema habitacional capitalista. Mas o futuro depois disso
pode ser outra intervenção federal pós-Trump nas cidades; uma repetição do
programa Cidades Modelo e da Grande Sociedade, mas sem o seu final trágico sob
o corte de verbas de Richard Nixon. Quem sabe o que o futuro reserva, mas não
precisamos esperar que as bolsas de valores quebrem para chamar isso pelo que
é: uma crise habitacional. Uma crise habitacional que até os capitalistas
reconheceriam, não apenas o que os socialistas descreveriam como a onipresente
crise habitacional sob o capitalismo.
Fonte:
Por Clark Randall - Tradução Pedro Silva
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