Cartografia
das fake habitações sociais em São Paulo
O
LabCidade FAUUSP produziu uma cartografia das (fake) HIS – em parceria com a
Bancada Feminista, com apoio da FAPESP e Fundação Rosa Luxemburgo –,
apresentada em Seminário no último dia 15 de junho na Câmara de Vereadores de
São Paulo. O evento teve como objetivo apresentar alguns dados que a CPI das
HIS (Comissão Parlamentar de Inquérito das Habitações de Interesse Social)
coletou e que, pelo seu término prematuro (19/05), não foi possível considerar
ou analisar, fazendo com que o Relatório final apresentado pelo relator se
reduzisse a uma carta de sugestões genéricas.
O
debate público sobre a produção das “fake HIS” ficou centrado nas unidades bem
localizadas, sem considerar o quadro completo. A apresentação demonstrou com
dados e método cartográfico que a atual política de incentivos urbanísticos não
foi uma boa política habitacional, pois, para além do desvio de finalidade das
unidades em área bem localizada, tem ainda produzido HIS inacessíveis, que
reiteram os territórios de concentração branca e a exclusão socioterritorial, e
capturadas pela lógica de investimento imobiliário. Ainda, criticou como o
debate público ficou centrado nas “fake HIS” bem localizadas, enquanto outras
tipologias de HIS foram produzidas em condições urbanas e tipologias que
reforçam a histórica e estrutural exclusão territorial na cidade.
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Análises mobilizadas
A
pesquisa ampliou análises anteriores que trabalhavam a ideia que o mercado
imobiliário vinha produzindo “falsas” habitações de interesse social, que até
então eram consideradas apenas pela sua tipologia: moradias lançadas pelo
mercado imobiliário que, embora tivessem um valor máximo da unidade considerado
como “segmento econômico” (valor da unidade ofertado por até R$ 350
mil/unidade), eram minúsculas (área útil da unidade menor que 35 m2) e caras
(com preço/m2 maior que R$ 10 mil); além de bem localizadas, no Sudoeste
paulistano e próximas de eixos de metrô ou monotrilho. A pesquisa anterior
também demonstrava que o financiamento das “fake” HIS era inacessível para os
mais pobres, que não conseguiam comprovar renda, acessar o financiamento (que
envolvia grandes pagamentos na entrada ou entrega das chaves, ou mesmo fiador),
ou cujas famílias não caberiam em unidades tão pequenas
Quatro
análises foram necessárias para trabalhar novas hipóteses e atualizar as
pesquisas anteriores.
A
primeira consistiu na análise dos dados dos lançamentos imobiliários da
EMBRAESP que mostrou que o número de lançamentos imobiliários triplicou entre
2018-2025, saindo de 37 mil/ano em 2018 para cerca de 100 mil/ano em 2025.
Também vivemos uma superprodução do segmento econômico (unidades com preço
menor que R$ 350 mil), cerca de 63% das unidades produzidas no período são do
segmento econômico. A cartografia das “fake HIS” também mostrou ampliação e
concentração deste segmento, como argumentaremos adiante.
Uma
segunda se deu com o processamento dos dados, georreferenciamento e cartografia
dos imóveis licenciados como HIS e HMP disponibilizados pela Prefeitura para a
CPI, que encontrou, entre 2018 e 2025, cerca de 6.500 empreendimentos e 697 mil
unidades licenciadas (entre licenciadas e concluídas concluídas e licenciadas
mas não concluídas) com estes incentivos. Destas, a maior produção é de HIS 2,
para famílias com renda até 6 salários mínimos, cerca de 65% do total de
unidades. Somente 18% é HIS 1, para famílias com renda até 3 salários mínimos.
falar aqui do déficit
A
terceira foi o cruzamento dos lançamentos imobiliários com os imóveis
licenciados. Tal cruzamento se deu a partir da análise de empreendimentos que
tinham informações nestas duas bases,
para o período de 2018 a 2025, o que correspondeu a cerca de 35% dos imóveis
licenciados (entre concluídos e ainda não concluídos). O cruzamento permitiu
comprovar que as “fake HIS” utilizaram a incentivos urbanísticos como a que
consistem na isenção do pagamento da Outorga Onerosa dos Direitos de Construir
por serem licenciadas como HIS (habitação de interesse social) ou HMP
(habitação de mercado popular).
A
quarta consistiu na fotografia dos dados coletados sobre imóveis anunciados
para o aluguel temporário em plataforma conhecida, no ano de 2025. A partir dos
dados disponíveis,Permitiu-se obteve-seo desenho de um cluster de concentração
destes imóveis (área com mais de 20 anúncios espaçados em até 100 metros), que
coincide com a localização das “fake HIS”. Isso indica que possivelmente as
novas unidades minúsculas e caras estão sendo utilizadas para o aluguel
temporário, e que há um entrelaçamento entre o boom de produção imobiliária
(inclusive de unidades incentivadas) e a expansão do mercado de aluguel
temporário.
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Grupos analíticos
A
partir da análise e cruzamento dos dados e cartografia, foi feita uma análise
espacial, encontrando três grandes grupos de empreendimentos incentivados que
apelidamos de:
• “fake fakíssimas”, empreendimentos em
área valorizada com unidades HIS;
• “fake ÃOS”, megaempreendimentos nas
bordas urbanas com unidades “menos fake”;
• “fake nuvens”, empreendimentos dispersos
e concentrados em nuvens na Zona Leste e Zona Norte com unidades “menos fake”.
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HIS Fake fakíssimas
O grupo
de HIS fakes fakíssimas totaliza 408 empreendimentos e cerca de 175 mil
unidades (sem considerar as “menos fake”), que correspondem a cerca de 78,5%
das unidades da base cruzada das unidades lançadas (Embraesp) e licenciadas
(informados pela Prefeitura à CPI). Se compararmos com o total de unidades
licenciadas cartografadas, corresponde a 25% do total, percentual que poderia
ser maior, uma vez que o número de unidades lançadas disponibilizadas pela base
da EMBRAESP é menor que o das licenciadas, e nem todos os empreendimentos das
duas bases puderam ser pareados deram “match”.
Para
este grupo estabelecemos “graus de falsidade” das unidades licenciadas como HIS
(aqui não consideramos incentivos das HMP). As “fakíssimas” HIS seriam as
unidades que utilizaram incentivos para HIS, mas nem são consideradas segmento
econômico pelo mercado, pois o preço total da unidade é maior que R$ 350 mil.
As “fake” HIS correspondem à tipologia que vínhamos trabalhando nas pesquisas,
com preço de unidade do segmento econômico, minúsculas e caras. As “fake área”
HIS correspondem ao maior número, seriam as unidades do segmento econômico,
minúsculas, mas o preço por m2 não é tão caro, é menor que R$ 10 mil, e
correspondem a mais de 50% das unidades analisadas. As “menos fake” são as do
segmento econômico, cuja área útil da unidade não é tão pequena, pode ser maior
que 35 m2; cujo preço por m2 não é tão caro, menor que R$ 10 mil.
São
unidades bem localizadas, em regiões valorizadas, próximas ao transporte de
média e alta capacidade, em especial metrô e monotrilho, que concentra imóveis
anunciados em plataforma de aluguel temporário (Mapa 12)(ver Mapa 2), e sobre
área verticalizada de concentração de população branca (ver Mapa 2).
A
coincidência espacial entre as HIS fake fakíssimas e o aluguel temporário
reforçam a hipótese que estas têm sido capturadas para investimento,
disponibilizadas em plataformas de aluguel, geralmente temporário, estimulando
o rentismo financeirizado.
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HIS Fake ÃOS
O grupo
de HIS “fake ÃOS” corresponde aos megaempreendimentos periféricos apelidados de
“ÃOS” pelo seu gigantismo. Alguns são conhecidos como Raposão, Piritubão, etc.
Possuem um alto número de edifícios e de unidades por empreendimento (mais de 1
mil unidades/empreendimento), podem ter sido aprovados em condomínios menores
contíguos (como é o caso do Reserva Raposo), se dão sobre áreas de expansão
periférica, sobre diferentes zoneamentos (ZEIS, ZEPAM, ZPIs, entre outros).
Possuem situações urbanísticas muito ruins, em localizações distantes do
transporte, empregos, equipamentos e serviços públicos.
Alguns
destes megaempreendimentos, além de terem sido incentivados pela Prefeitura
através da isenção da cobrança de Outorga Onerosa do Direito de Construir,
estão sendo adquiridos pelo Programa Pode Entrar-Aquisição do município. É o
caso da compra de cerca de 6 mil unidades no empreendimento Reserva Raposo, no
extremo Oeste de São Paulo. Este empreendimento, segundo os dados de
licenciamento, recebeu incentivos de HIS e HMP, para construção de cerca de 22
mil unidades habitacionais, 110 torres residenciais e 57 condomínios. Suas ruas
são estreitas inteiramente muradas, divididas em condomínios de poucos
edifícios, monotônicos, da mesma cor e altura, sem comércio ou vida de rua.
Estão
localizados longe dos eixos de metrô ou monotrilho, com acesso precário ao
transporte público, em áreas que são mais horizontais e com concentração de
população negra, reiterando a exclusão socioterritorial.
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HIS Fake Nuvens
O grupo
de HIS “fake nuvens” corresponde a empreendimentos pequenos e dispersos, que
usaram incentivos, e que formam uma concentração em nuvem na Zona Leste e Zona
Nordeste de São Paulo. Possuem número de unidades por empreendimento baixo
(<20 ou < 50 unid), e, a princípio, não são considerados “fake”, por não
serem tão minúsculas (unidades até 50 m2) e não tão caras (preço por m2 entre
R$ 7 e 10 mil). Ao observá-los no mapa (ver Mapa 3) são muitos empreendimentos,
mas que somam poucas unidades, cerca de 101 mil unidades incentivadas
(concluídas e licenciadas), correspondendo a aproximadamente 14,5% do total
incentivado.
Sua
tipologia é bem diferente da verticalização dos “ÃOS” e dos “fake fakíssimos”.
Conhecidos como “predinhos” ou “linguiços”, são tipologias que possuem
pavimento térreo mais três ou quatro andares, ou condomínio de casas, sobre
remembramento de lotes originalmente pequenos e pode se dar sobre diferentes
zoneamentos.
As
“fake nuvens”, embora não sejam minúsculas e caras, e pareçam estar mais
próximas do que seria uma HIS desejável, apresentam problemas nas tipologias
(invadem recuos, ventilações prejudicadas, etc.) (ver exemplo na foto a
seguir), e cerca de 68% delas estão longe do transporte de alta e média
capacidade.
Por
fim, as análises indicam que a política de incentivos urbanísticos para a
produção de Habitação de Interesse Social tem resultado, em muitos casos, em
empreendimentos que não correspondem ao que se esperaria de uma política
habitacional voltada ao atendimento da população de menor renda. Parte
significativa dessas unidades apresenta preços e condições de aquisição
incompatíveis com as necessidades habitacionais da população de renda mais
baixa, além de se concentrar em territórios historicamente valorizados e de
concentração de população branca, onde acabam capturadas como ativos de
investimento, especialmente para o mercado de aluguel temporário. Nos demais
casos, predominam empreendimentos localizados em áreas periféricas e de
expansão urbana, marcadas por urbanização incompleta e baixa oferta de
transporte público, empregos, equipamentos e serviços urbanos. Somam-se a isso
limitações relacionadas à tipologia habitacional e à qualidade arquitetônica
dos empreendimentos, frequentemente associadas a diferentes formas de
precariedade.
No
geral, a ideia de produzir moradia social de forma privada, através de
incentivos urbanísticos, levou à transformação da “habitação de interesse
social” em um produto de mercado bem definido e desassociado das necessidades
habitacionais reais. Uma política que busca dialogar e propor alternativas
concretas à crise habitacional precisa, de partida, se desprender do produto
imobiliário e voltar a colocar no horizonte o acesso à moradia como um direito.
Fonte:
Por Paula Freire Santoro, Pedro Mendonça, Gabriela Azzolini e Amanda Silber
Bleich, em Outras Palavras
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