Palavra de Sá

Governo Tarcísio vende imóveis públicos em plataforma com pouca transparência

Marco arquitetônico da Art Déco na América Latina, o antigo edifício do Banco de São Paulo é um dos bens imóveis do acervo do Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo, o FIISP, plataforma de venda de patrimônios imobiliários estaduais. Inaugurada em 1938, a portentosa edificação situada no Centro da capital paulista é tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico (Condephaat) e abriga num de seus andares a Secretaria Estadual de Esportes.

Segundo o regulamento do FIISP, o tombamento de um imóvel é um risco a ser contado pelo cotista do fundo, uma vez que a preservação legal dificultaria a sua alienação. Essa condição, aliada à transferência da sede estadual para um novo complexo administrativo, também no Centro da cidade, motivou o governo Tarcísio de Freitas a optar, nas últimas semanas, por retirar o edifício do Banco de São Paulo do portfólio de vendas do Fundo e colocá-lo numa lista de possíveis patrimônios a serem leiloados. Com vistas à valorização imobiliária da região central, o edifício histórico deverá ser reformado e passar por um processo de retrofit, ou seja, será “modernizado” para futuro uso privado.

Outros patrimônios, talvez com menor apelo estético e valor histórico, seguem à disposição do mercado imobiliário, ofertados pelo FIISP, como áreas de pesquisa científica e de preservação ambiental, terrenos de tradicionais escolas técnicas (Etecs) do interior de São Paulo, extensas fazendas, prédios comerciais e residenciais.

A venda desses terrenos faz parte da política do governo de dispensar áreas “subutilizadas”, segundo o governador. “Não dá para ficar se apegando à área, patrimônio. Isso é uma lógica meio patrimonialista”, disse o governador Tarcísio de Freitas (Republicanos) em entrevista ao G1, em outubro de 2024, ao defender a venda de parte de uma fazenda experimental histórica em Campinas [SP].

Meses antes, Tarcísio já havia publicado na internet anúncio de venda de diversos imóveis públicos, entre os quais constavam o Instituto Butantan, o Palácio dos Bandeirantes e o Hospital das Clínicas. Após denúncia do deputado estadual Carlos Giannazi (PSOL) e repercussão na imprensa, o governo excluiu os anúncios e, logo depois, desativou o domínio imoveis.sp.gov.br, criado em 2016 para abrigar o fundo imobiliário de São Paulo.

Desde então, o FIISP tem sido uma das modalidades para comercialização do patrimônio imobiliário do estado, ao lado de leilões, venda direta e contratação de prestação de serviços imobiliários.

No entanto, seu endereço eletrônico não atende à transparência governamental: por se tratar de fundo de investimento tendo o Governo do Estado de São Paulo como cotista principal, seria de se esperar que informações orçamentárias, laudos de avaliação de imóveis, remuneração de intervenientes, repasses e metas estabelecidas estivessem claras e acessíveis à consulta pública.

Nada disso consta disponibilizado, assim como o site não satisfaz consultas sobre a situação dos imóveis a ele integrados ou alienados. Os dados sobre as propriedades estão espalhados entre leis estaduais, secretarias e autarquias governamentais, cartórios, corretoras de valores e registros pouco acessíveis.

Por que isso importa?

•        Edifícios públicos e terrenos do governo de São Paulo estão sendo postos à disposição do mercado imobiliário sem informações de orçamento, laudos, repasses e outros dados importantes;

•        A venda dos terrenos faz parte de uma política de Tarcísio de dispensar áreas “subutilizadas”, segundo o governador.

<><> Pouca transparência

Até meados de março, obter dados e identificar as propriedades oferecidas no site do FIISP eram tarefas trabalhosas: as informações eram limitadas, dispondo apenas de poucas fotos, endereço – por vezes, incompleto – e metragem de terreno e área construída.

O desempenho do site era igualmente deficiente: além de links falhos e dados defasados, imóveis do interior estavam equivocadamente dispostos como sendo da capital, enquanto o regulamento sobre o funcionamento do FIISP se encontrava acessível somente nas páginas do Fundos.Net (sistema de protocolo de documentos da Bolsa de Valores) e da então administradora privada do fundo, a Singulare/QI Tech.

Questionada sobre as deficiências da plataforma digital, a assessoria da Secretaria de Gestão e Governo Digital (SGGD), a qual o FIISP é vinculado, solicitou quatro dias para a resposta. Nesse período, o layout do site foi alterado e também foram corrigidos diversos pontos falhos apontados, inclusive os do site da administradora fiduciária. Em nota, a SGGD informou que “atendendo às regulações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), todas as informações acerca de fundos de investimento ficam públicas por meio deste endereço: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/abrirGerenciadorDocumentosCVM.”

“Acho que fazem de tudo para não serem entendidos”, declarou à reportagem uma gestora de carteiras, que preferiu não se identificar. “Os documentos listados na internet são, em sua maioria, por questões obrigatórias por lei ou adequação de regulamento por mudança de normas. Cumpre o calendário de obrigações, mas não se obtém nada além disso”, diz ela, referindo-se aos informes disponíveis no Fundos.Net.

Mesmo após as alterações, o site do FIISP continua apresentando falhas, como imagens de imóveis trocadas ou de edificações não condizentes com o item à venda. Um imóvel anunciado como galpão, por exemplo, com terreno de 2 milhões m² e com autorização legal da Lei nº 15.088/2013, dispõe fotos da Faculdade de Tecnologia de Pindamonhangaba em vez do imóvel relacionado ao Departamento de Águas e Energia Elétrica (DAEE), conforme descrito na lei.

Em relação às transações comerciais, os dados sobre transferência e alienação dos imóveis seguem o mesmo roteiro difuso. “Como órgão regulador do mercado, a Comissão de Valores Mobiliários deveria fiscalizar, o que a gente sabe que não ocorre com frequência”, aponta a gestora.

Em 2024, segundo o Intercept Brasil, parte de uma fazenda experimental em Pindamonhangaba usada para pesquisa científica foi vendida ao agronegócio por valor abaixo do mercado – em um negócio cercado de acusações de descumprimento de leis e regras de transparência. Iniciado em 2017, o processo de venda só foi concluído em julho de 2024, após uma batalha judicial e, diante de pouca publicidade e de indícios de ilegalidade e favorecimento, mobilizou políticos e entidades de pesquisa em busca de informações sobre a operação.

Em seguida, a Pública mostrou que, outro imóvel do fundo, o Presídio do Hipódromo, usado como cárcere da ditadura militar, também teve sua alienação contestada por parlamentares e ativistas, gerando discussões sobre o valor da venda e o valor histórico da edificação.

“As vendas de terras nesse sistema têm sido pouco transparentes, correspondendo à própria estrutura do instrumento, que visa diminuir o controle social e aumentar a liquidez”, observa a jurista Débora Ungaretti, doutora em Planejamento Urbano e Regional e pesquisadora do Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (LabCidade FAU-USP). “Não só existem poucas informações sobre os imóveis, mas também sobre o valor do ímóvel segundo avaliações técnicas e o valor de venda, sobre as propostas e negociações realizadas”.

<><> Patrimônio científico vendido ao agronegócio

Área de proteção ambiental, a parcela da Unidade Regional de Pesquisa e Desenvolvimento de Pindamonhangaba, com 350 hectares  – cerca de 300 campos de futebol –, foi vendida por R$ 17,1 milhões para a SFA Agro, empresa que tem entre seus sócios Paulo Skaf, empresário e político, atual presidente da Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), que se tornou colega do governador Tarcísio no Republicanos em 2022. Mas, ainda segundo a reportagem do Intercept, de acordo com dados da Associação dos Pesquisadores Científicos do Estado de São Paulo, a APqC, a área vendida poderia valer entre R$ 35 milhões e R$ 45,5 milhões.

A título de comparação, a Unidade de Pesquisa em Agricultura Ecológica, em São Roque, com pouco mais de 43 hectares, teve em 2025 seu valor médio estimado pela Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo (Itesp) em R$ 107,4 milhões. “São Roque foi avaliada como área urbana, mas Pindamonhangaba, mesmo como área rural, foi subavaliada”, explica o pesquisador Joaquim Adelino Filho, que foi presidente da APqC em 2017.

A associação ajuizou uma ação civil pública e questionou o fato de não serem públicos o documento de vistoria e o laudo que avaliou o preço do terreno, além de pontuar que o governo descumpriu a Constituição Estadual e a lei 9.475/96 ao não realizar audiência pública com a comunidade científica. Apesar das alegações, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao levar em conta uma audiência pública sem quórum ocorrida em 2017, validou a venda. O caso foi encerrado em março de 2022 – cinco meses antes da fundação da SFA Agro.

A falta de clareza sobre os detalhes da venda motivou o questionamento por parte de parlamentares. Em resposta ao requerimento do deputado estadual Carlos Giannazi, a Secretaria de Agricultura e Abastecimento (SAA) declarou que “foi adotada uma política pelo Governo do Estado de São Paulo para alienação de imóveis que estão sendo subutilizados, para otimização dos recursos públicos, em prol da cidade”.

A Secretaria de Comunicação (Secom) do governo pontuou que o valor de R$ 17,1 milhões pago pela SFA Agro “foi quase 5 milhões maior que o estimado em laudo oficial de avaliação pelo fundo gestor”, por isso, conforme a pasta, não houve subvalorização do imóvel.

Por sua vez, a administradora Singulare afirmou que o imóvel do fundo foi alienado de acordo com as normas jurídicas e regulatórias vigentes, enquanto a assessoria de Paulo Skaf confirmou que a compra da fazenda foi efetivada em 2024 a partir de “oferta por meio público, de acordo com as regras definidas pelo FIISP”.

Conforme o regulamento do fundo, a publicidade das transações deve ser feita na página do administrador na internet, em local de destaque, além de ser mantida disponível para os cotistas.

“Toda essa transação se deu sem nenhuma publicidade, sem que fossem tornados públicos laudos de avaliação do imóvel e eventuais outras propostas recebidas pelo fundo. Além disso, a comunidade científica teria que ser ouvida, como manda a Constituição do Estado, mas nada disso foi feito”, afirma Helena Dutra Lutgens, presidente da APqC.

No final de janeiro de 2026, a pedido da deputada estadual Beth Sahão (PT), o Ministério Público de São Paulo instaurou um procedimento preparatório de inquérito civil para apurar a alienação da gleba da fazenda. O procedimento continua em andamento, mas ainda sem resolução.

<><> Prédio de antigo presídio teve duas cotações diferentes de valor

Em 2025, o prédio do antigo Presídio do Hipódromo teve sua alienação questionada. A venda gerou ações judiciais, protestos e abaixo-assinado a favor do tombamento da edificação. Além disso, duas cotações diferentes de preço foram feitas pela mesma consultoria imobiliária.

Reconhecido como marco histórico e cultural, o Presídio do Hipódromo foi listado entre os locais que serviram ao regime militar para repressão – o ex-deputado José Genoino, a ex-ministra Eleonora Menicucci e a cantora Rita Lee estiveram entre seus presos políticos. O espaço também serviu de locação para diversas produções audiovisuais, como filmes, novelas e videoclipes, entre elas, os premiados longas O Beijo da Mulher-Aranha e Carandiru: o Filme, ambos de Hector Babenco.

Em agosto de 2025, este repórter noticiou na Pública que a Singulare, administradora do fundo, tornou-se proprietária do imóvel que abrigou o presídio. O valor da transação foi de R$ 11,1 milhões, conforme indicação da escritura. O laudo de avaliação do terreno foi elaborado pela companhia independente Binswanger Brazil utilizando o método comparativo de dados.

Entretanto, segundo avaliação posterior da mesma Binswanger, feita a pedido da Pública, o valor do metro quadrado na região é de R$ 5,8 mil a R$ 6,4 mil. Ou seja, o imóvel de 4,5 mil m² teria valor de mercado entre R$ 25,2 milhões e R$ 27,8 mi.

Após a publicação da reportagem, a vereadora Amanda Paschoal (PSOL) promoveu uma ação popular judicial e articulou, ao lado de ex-presos políticos, um manifesto e um abaixo-assinado a favor do tombamento do prédio histórico.

Em matéria publicada em outubro pela Folha de S. Paulo sobre o manifesto e a venda do presídio, o Governo do Estado de São Paulo disse que o imóvel não tem pedido de tombamento no Condephaat e que foi transferido em 2019 para o Conselho do Patrimônio Imobiliário, que autorizou por vias legais sua inclusão no FIISP. Informou ainda que a alienação foi feita por R$ 23 milhões, valor “superior a mais do que o dobro da avaliação técnica”.

Em resposta a esta reportagem, a SGGD esclareceu que “o valor de R$ 11,1 milhões, apontado pelo repórter, foi registrado de acordo com o laudo técnico oficial de avaliação, pelo qual o imóvel foi integralizado ao FIISP – não se refere, portanto, ao valor de venda, de R$ 23 milhões”.

Um pedido de alvará de demolição do imóvel solicitado pela arquiteta Bruna Santini, diretora de Incorporação da Cury Construtora, foi deferido em maio, mas tanto o pedido quanto a escritura do terreno omitem o nome da construtora. Em contrapartida, os vereadores Amanda Paschoal e Nabil Bonduki (PT) enviaram requerimentos de tombamento do antigo presídio a órgãos de preservação patrimonial. No momento, um dos requerimentos está sob apreciação do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan).

<><> Fundo para alienação de imóveis subutilizados

O FIISP foi projetado para facilitar a negociação dos imóveis, gerar receitas para o estado e reduzir despesas administrativas, pois o antigo modelo, com a oferta para comercialização por meio de editais e leilões, era considerado ineficiente. Seu objetivo principal é a aquisição, mediante transferência de bens decorrente da integralização de cotas, e posterior alienação de imóveis pertencentes ao estado, com a finalidade de locar, arrendar ou permutar os ativos imobiliários, bem como firmar parcerias para desenvolvimentos de empreendimentos imobiliários.

A Lei Estadual 16.338, de dezembro de 2016, autorizou o Estado de São Paulo a alienar imóveis para integralização em fundos imobiliários. No ano seguinte, o então governador tucano e atual vice-presidente Geraldo Alckmin (PSB) formalizou a criação do Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo, o primeiro fundo imobiliário público do país, tendo o estado como cotista principal – a Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP) é hoje o segundo cotista.

Em 2019, o FIISP iniciou atividades com uma carteira de 267 unidades – com valor estimado de R$ 1 bilhão – de um estoque de mais de 5 mil imóveis. À época, o governador João Doria (PSDB) anunciou a intenção de se desfazer de 22 mil imóveis “sem utilidade”.

As flexibilizações para alienações imobiliárias prosseguiram em 2021, com a lei 14.133, que dispensou licitação nos casos de dação em pagamento; doação ou venda para outro órgão da Administração Pública; permuta por outros imóveis; investidura; concessão de direito de uso destinado a programas de habitação ou de regularização fundiária; legitimação de posse e legitimação fundiária.

Antes da criação do FIISP, em maio de 2004 a lei 11.688 – que instituiu o programa de Parcerias Público-Privadas (PPPs) – apresentou uma primeira lista de imóveis públicos que podiam ser leiloados para gerar recursos para a Companhia Paulista de Parcerias, a CPP. A função da CPP é garantir o pagamento aos parceiros privados caso a forma primária de remunerá-los não atinja a expectativa de lucro pactuada em contratos de PPPs.

Não por acaso, a CPP foi a idealizadora do projeto do FIISP, ao passo que seu ex-diretor presidente e ex-diretor financeiro, Tomás Bruginski de Paula, atual gerente de relações institucionais da FAPESP, foi membro do Comitê de Investimentos do fundo até novembro de 2025. Outro membro, Paulo Sérgio Bastos Vidal – escolhido a dedo por Tarcísio para integrar o Conselho do Patrimônio Imobiliário –, é subsecretário da Subsecretaria de Patrimônio do Estado. Entre outras funções, o Comitê deve aprovar aquisições e alienações de propriedades, e fiscalizar atos praticados pelo administrador e operador imobiliário.

Mas, segundo a jurista e pesquisadora Débora Ungaretti, “justamente porque o FIISP não entregou a liquidez desejada, não foi constituído como garantia de PPPs mais recentes”.

Para ela, a criação do FIISP faz parte de um processo de privatização de terras públicas, transformando-as em ativos imobiliários-financeiros submetidos a uma lógica rentista financeirizada, segundo a qual o melhor uso é o uso mais lucrativo.

“Nesse processo, o fundo constitui uma estrutura jurídica que busca viabilizar a maior liquidez dessa terra: estrutura essa que submete a terra a uma gestão profissional de mercado, enfraquece o papel do poder legislativo, reduz a participação e controle social nas decisões sobre a sua destinação – impacta com isso na diminuição da garantia de direitos de eventuais ocupantes e da garantia de destinação conforme o interesse público e social”, afirma.

De acordo com sua pesquisa, é possível dizer que há muito lucro no mercado profissional que atua na consultoria e gestão desses fundos, assim como os agentes de mercado interessados na compra de terras públicas também ganham com a diminuição da transparência e controle social sobre a venda de terras, bem como com a possibilidade de negociação direta com a gestora do fundo.

“O mercado está interessado nos ‘filés’ – aqueles cuja destinação deveria atender ao interesse público e social”, resume a pesquisadora.

Um dos “filés” do portfólio, a ex-sede administrativa do Procon-SP, área de 20 mil m² situada no bairro paulistano da Barra Funda, foi avaliada em R$ 67 milhões, recebeu R$ 2,2 milhões de custos incorporados e foi vendida por R$ 75 milhões, em abril de 2024. A compradora, Cury Construtora e Incorporadora, já foi acusada de vender habitação de interesse social a investidores e omitir restrições de uso, em empreendimentos no mesmo bairro. Curiosamente, o subsecretário da Subsecretaria de Patrimônio do Estado (SPE), Paulo Sérgio Vidal, demonstrou proximidade com a construtora ao participar do lançamento do Instituto Cury, em fevereiro de 2025.

No ano passado, a SPE possibilitou a arrecadação de R$ 1,33 bilhão ao erário público estadual por meio de vendas realizadas, sendo R$ 700 milhões provenientes de bens imóveis e R$ 470 milhões de cotas do Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo. Em comparação com gestões anteriores, a SPE superou em mais de cinco vezes o volume de vendas realizado entre 2019 e 2022 e em mais de 70 vezes o registrado no período de 2015 a 2018.

Para 2026, a SPE planeja alcançar um volume de vendas dez vezes superior ao registrado na gestão 2019-2022, o que corresponde à alienação de R$ 2,4 bilhões em patrimônio público.

Helena Goldman, advogada da APqC, explica que em uma alienação de bem público, muitas vezes durante o processo as prefeituras municipais ou a sociedade conseguem manifestar repúdio à venda do bem. Porém, “quando o imóvel é integralizado ao fundo, questões sociais e interesse público não são mais relevantes; ganha aquele que ofertar o melhor preço”.

Embora o governo reitere que os imóveis que serão privatizados são aqueles “inservíveis” para o estado, ou seja, que perderam seu valor, na prática, “é priorizada a integralização de imóveis onde há interesse em empreender”, diz Ungaretti.

Além da aquisição e alienação de propriedades, o FIISP desenvolve parcerias em empreendimentos como o Venice Del Rey Empreendimento Imobiliário SPE, no qual é um dos sócios e cuja atividade principal é o loteamento de imóveis próprios.

<><> Administradora e sócios envolvidos em processos

Ganhadora do pregão quando da criação do FIISP, a corretora Socopa firmou um contrato com o governo para administrar o fundo por cinco anos, mas este acordo foi prorrogado, em 2024, por tempo indeterminado.

Em 2020, a corretora, localizada na Avenida Faria Lima, passou a se chamar Singulare após sua separação do Banco Paulista, alvo de uma operação da Polícia Federal referente a esquemas de lavagem de dinheiro. No final de 2023, a Singulare foi comprada pela fintech QI Tech.

Fundada em 1967 por Álvaro Augusto de Vidigal, presidente da Bovespa (atual B3) entre 1991 e 1996, a corretora tem longa tradição de operações agressivas no mercado financeiro. Em 1997, foi condenada a pagar R$ 90 mil à Comissão de Valores Mobiliários por operações lesivas a um fundo de pensão e, em 2018, à multa de R$ 300 mil por descumprimento de seu dever de diligência em operação financeira que se revelou fraudulenta.

Sócio no grupo e filho de Vidigal, Álvaro Augusto de Freitas Vidigal, o Guti, é dono da GV Atacama, gestora do FIISP até meados do ano passado, quando foi substituída pela VCM Veritas – que já atuava como operadora auxiliar no fundo.

Processos e multas são compartilhados pelo grupo e seu diretor, Daniel Doll Lemos, hoje sócio na QI Tech. Em 2014, ele, a Socopa e o Banco Paulista celebraram Termo de Ajustamento de Conduta com a CVM, no valor de R$ 150 mil, por falta de transparência na gestão de fundos de investimento. Em 2024, a corretora e o diretor foram condenados a multas de R$ 85 mil e R$ 42,5 mil, respectivamente, por suposta realização de operação fraudulenta para viabilizar a construção do Hard Rock Hotel.

Consultada pela reportagem, a Singulare/QI Tech informou que cumpre todas as obrigações regulatórias.

Em ata de assembleia, o FIISP anunciou que, a partir de junho, a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários assumiria a administração do fundo.

 

Fonte: Por Sérgio Barbo, da Agência Pública