Palavra de Sá

Preço de terreno ligado ao Master supervaloriza após anúncio de data center em Minas Gerais

Um terreno em Uberlândia, Minas Gerais, viu seu preço explodir após o anúncio da construção de um data center de inteligência artificial no local. A área está registrada em nome de um fundo administrado por empresas ligadas ao escândalo do Banco Master. Além disso, a execução do empreendimento foi prometida por uma empresa sem nenhuma experiência comprovada no ramo da tecnologia.

Para a construção do data center em Uberlândia, a empresa RT-One alugou uma área de 960 mil metros quadrados pertencente ao fundo Bacuri, que foi administrado até meados de 2025 pela Reag Trust e, desde então, é gerido pela WNT Capital – duas gestoras investigadas pela Polícia Federal no caso Master.

Na certidão do terreno, registrada no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia, consta que a propriedade está avaliada em R$ 1,78 milhão para fins fiscais. Nas notas explicativas anexadas à demonstração financeira de 2025 do fundo Bacuri, no entanto, a WNT declarou que a área foi comprada em 2019 por R$ 14 milhões e que seu valor havia saltado para R$ 76 milhões no final do ano passado.

Segundo relatório de auditores independentes que analisaram as demonstrações financeiras do fundo, a WNT não forneceu os laudos de avaliação da propriedade. A omissão impediu a auditoria de obter evidências “apropriadas e suficientes” de que os resultados do Bacuri estavam “livres de distorções materiais”. O documento também não apresenta nenhuma justificativa para a valorização expressiva do terreno.

No documento, a WNT atribui a avaliação do valor dos imóveis à Horbia Partners Consultoria. Trata-se da mesma empresa que precificou para a Reag títulos podres do extinto Banco do Estado de Santa Catarina, o Besc, em um caso que colocou Reag e WNT sob investigação da Comissão de Valores Mobiliários, a CVM, antes mesmo do escândalo Master vir à tona. A suspeita da autarquia é que esses títulos tenham sido utilizados justamente para inflar o patrimônio de fundos ligados às duas gestoras.

As investigações do Ministério Público e da Polícia Federal apontam que o banco de Daniel Vorcaro, em conjunto com a Reag, teria desenvolvido um esquema de fraudes com empresas de fachada para maquiar seus balanços. A manobra permitia ao Master sustentar uma imagem de boa saúde financeira e, com isso, continuar recebendo investimentos.

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Pelo esquema que está sendo investigado, o banco emprestaria o dinheiro arrecadado com CDBs – oferecidos ao público com juros muito acima do mercado – a empresas laranjas. Estas, por sua vez, investiriam os recursos em fundos administrados pela Reag. A gestora, então, atuaria para reavaliar artificialmente seus ativos, fazendo com que investimentos considerados “podres” fossem declarados com valores muito maiores que os reais. Ao final do ciclo, esse dinheiro seria reinvestido no próprio Master.

A suspeita de precificação artificial dos ativos também recai sobre investimentos ligados ao Master no mercado de créditos de carbono. E, assim como no terreno do data center de Uberlândia, a personagem em comum é a Horbia Partners. Foi justamente a consultoria que chancelou o laudo atestando a valorização da Global Carbon, empresa controlada por outro fundo gerido pela Reag.

Segundo reportagem da Folha de S.Paulo, a Global Carbon foi avaliada em R$ 31 bilhões em 2024 com base na estimativa de que detinha milhões de créditos de carbono. Ocorre que esses ativos estão associados a uma área de terra pública na Amazônia, que sequer pertence à companhia.

<><> Pechincha

O contrato firmado entre o fundo Bacuri e a RT-One, empresa com poucas credenciais no mercado de tecnologia, levanta dúvidas sobre a legitimidade da transação. Apesar de o projeto de data center de Uberlândia estar estimado em R$ 6 bilhões quando concluído, o terreno onde o empreendimento será instalado foi alugado à RT-One por irrisórios R$ 1 mil por mês.

O Intercept Brasil teve acesso a um inquérito civil em andamento no Ministério Público Federal, o MPF, que revela a propriedade do terreno em Uberlândia. O procedimento começou em setembro de 2025 para apurar as medidas ambientais adotadas pelo poder público em relação à instalação do data center.

O inquérito contém um contrato de arrendamento assinado em dezembro de 2025 entre a RT-One e o Fundo de Investimento Imobiliário Bacuri para uso de um terreno de 96 hectares em Uberlândia – equivalentes a pouco menos de 1 quilômetro quadrado. O valor acordado foi de R$ 1 mil por mês por um prazo de 15 anos – um custo insignificante mesmo se comparado ao preço do terreno avaliado na escritura, de R$ 1,78 milhão.

“A discrepância chama atenção. Um terreno avaliado em R$ 1,7 milhão, arrendado por R$ 1 mil mensais, gera remuneração de apenas R$ 12 mil ao ano, equivalente a cerca de 0,7% ao ano sobre o valor do ativo. Em princípio, é um retorno muito baixo para um fundo imobiliário, cuja finalidade normalmente é gerar renda ou valorização aos cotistas”, disse ao Intercept o advogado Stefano Ribeiro Ferri, especialista em direito imobiliário.

Para se ter uma dimensão do negócio: os 0,7% anuais da operação em Uberlândia ficam abaixo do que o mercado costuma pagar em um único mês. O IFIX – principal índice da bolsa de valores brasileira, a B3, para avaliar o desempenho médio dos fundos de investimento imobiliário – entregou no ano passado um rendimento médio de cerca de 1% ao mês aos investidores.

Para efeito de comparação: uma área de 20 mil metros quadrados, quase cinquenta vezes menor que o terreno destinado ao data center, está sendo anunciada para aluguel em Uberlândia por R$ 50 mil por mês.

A incompatibilidade entre o aluguel e o preço do terreno é ainda mais gritante se for considerado o valor que o fundo Bacuri atribui a ele em seu balanço: R$ 76 milhões.

Para Paulo Carnaúba, professor de administração e finanças nas pós-graduações do Insper e especialista em fraudes financeiras, um contrato de arrendamento só faz sentido se garantir, no mínimo, o retorno sobre o investimento do fundo — o que passa longe de acontecer no acordo com a RT-One. A discrepância de valores, segundo ele, sugere “que o negócio está sendo utilizado como simulação para ocultar outro negócio”.

Até dezembro de 2025, o portfólio do fundo Bacuri – cujo único cotista é um outro fundo de investimento não identificado – se resumia ao terreno do data center e a um galpão, também em Uberlândia. O fundo, porém, estava em vias de adquirir 28 outros imóveis e já havia realizado, em janeiro do ano passado, a primeira de 90 parcelas da compra.

Segundo o advogado Stefano Ferri, não é necessariamente irregular que um fundo tenha poucos imóveis ou adquira ativos de forma parcelada. “O ponto sensível é a racionalidade econômica da operação. Um fundo com apenas dois imóveis, assumindo a compra de 28 outros em 90 parcelas, deve demonstrar capacidade financeira, aderência à política de investimento, avaliação adequada dos ativos, transparência com os cotistas e ausência de conflito de interesses”, disse o especialista. “A estrutura não é ilegal por si só, mas é incomum o suficiente para exigir escrutínio documental e regulatório mais rigoroso.”

Em março, mostramos como a RT-One se vende como uma multinacional com experiência no ramo de data centers, embora seus dois únicos empreendimentos desse tipo tenham sido anunciados apenas no ano passado – além de Uberlândia, a empresa é responsável por um projeto em Maringá, no Paraná. A Core-One, que pertence ao CEO da RT-One e gerencia os projetos de data centers no país, está registrada no endereço de um consultório odontológico em São Paulo.

Uma reportagem publicada pelo site Aos Fatos, em março passado, mostrou que o CEO da RT-One, Fernando Palamone, mentiu sobre ter ocupado o cargo de diretor de operações da multinacional fabricante de processadores Intel. A assessoria de imprensa da Intel disse que a empresa está processando o executivo e a RT-One por negociarem um data center no Distrito Federal se apresentando como parceiros locais da multinacional, sem possuir autorização ou qualquer vínculo real para isso. 

Como proprietário do terreno, o fundo Bacuri solicitou à Prefeitura de Uberlândia estudos técnicos para implantação do data center no local. O processo envolveu diversas secretarias municipais – desde o Departamento Municipal de Água e Esgoto até a Secretaria de Serviços Urbanos – para análise da rede de energia elétrica e iluminação.

Procurada pelo Intercept, a WNT afirmou que a operação com o terreno “não teve continuidade”. A empresa declarou ainda que não é gestora do fundo investigado pela CVM desde 2020 e que acompanha os desdobramentos do caso. Também acrescentou que “não possui qualquer relação com a Reag”.

Questionada sobre o aluguel do terreno e as investigações sobre as gestoras do fundo Bacuri, a RT-One disse que “a iniciativa envolve estruturas contratuais privadas, compostas por diferentes instrumentos jurídicos e operacionais, conforme é usual em projetos de infraestrutura e empreendimentos imobiliários de grande porte”.

A empresa também declarou que “não comenta detalhes de contratos privados” nem “quaisquer informações protegidas por obrigações de confidencialidade entre as partes” e reforçou que “todas as suas operações seguem rigorosamente os instrumentos legais aplicáveis e os procedimentos regulatórios pertinentes”. Sobre a reportagem do Aos Fatos, a RT-One respondeu que o texto contém “informações e interpretações incorretas” e garantiu ter adotado “as medidas cabíveis”.

Reag, a Horbia Partners e a prefeitura de Uberlândia não responderam aos questionamentos da reportagem. O espaço segue aberto.

<><> Ligação com o Master

Segundo dados da CVM, o fundo Bacuri é atualmente administrado pela WNT Capital, sediada em São Paulo. Antes disso, até agosto de 2025, a administradora do fundo era a Reag Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., a Reag Trust DTVM, que teve sua liquidação extrajudicial decretada em janeiro passado pelo Banco Central.

A Reag Investimentos – empresa que, assim como a Reag Trust, atua sob o guarda-chuva da Reag Holding – já havia entrado na mira das autoridades em agosto do ano passado. A gestora foi alvo de uma megaoperação do Ministério Público de São Paulo para desmantelar um esquema de fraudes bilionárias no setor de combustíveis envolvendo o Primeiro Comando da Capital, o PCC.

No caso Master, investigações recentes da Polícia Federal indicaram que a Reag Trust teria atuado para estruturar e administrar fundos suspeitos de movimentar recursos de forma atípica, inflar resultados e ocultar riscos, com indícios de fraude e lavagem de dinheiro. Na avaliação do Banco Central, a gestora e fundos de investimento ligados a ela foram usados para desviar valores do Master. Até a publicação desta reportagem, o Bacuri não havia sido citado nessas investigações. 

Em janeiro, a WNT, atual administradora do Bacuri, também virou alvo da Polícia Federal na segunda fase da operação Compliance Zero. A ação da PF  investiga a prática de organização criminosa, fraude em instituição financeira, manipulação do mercado de capitais e lavagem de dinheiro. 

O emprego de fundos para fins criminosos só foi viabilizado pela fiscalização falha de autoridades como o Banco Central e a Comissão de Valores Mobiliários. “Não existia, até outubro do ano passado, a obrigação dos administradores desses fundos, como a WNT, como a Reag, informarem para o Banco Central quem são os reais detentores desses investimentos, quem são os cotistas desses fundos”, explicou Carnaúba.

“A partir do momento que a banda podre do mercado sabe que não há fiscalização e que a autoridade de fiscalização não está preocupada, ela implanta uma [fraude] atrás da outra. Foi o que aconteceu com o Master”, disse o professor.

 

Fonte: Por Laís Martins, Isabella Mota e Gisele Lobato, em The Intercept