Aluguel,
retrato de um sequestro das cidades
Pode
ser o retrato silencioso de uma transição habitacional? O sonho da casa
própria, ainda alimentado por nove em cada dez brasileiros sem imóvel, vem
naufragando para dar lugar a uma nova realidade: o aluguel. Em nove anos, o
país viu o número de moradias alugadas saltar 54,1% — de 12,3 milhões (18,4% do
total), em 2016, para 18,9 milhões (23,8%), em 2025. No mesmo período, a fatia
dos imóveis próprios e quitados encolheu de 66,8% para 60,2%. A esperança de
deixar o “perrengue” do aluguel e fincar raízes na segurança da casa própria
afunda. Enquanto isso, nos últimos doze meses, o preço dos aluguéis subiu 13,5%
— e só em janeiro de 2026, a alta foi o triplo da inflação. Os dados são da
PNAD Contínua deste ano.
As
cidades brasileiras sempre foram marcadas pela grande concentração patrimonial.
Em São Paulo, por exemplo, dados de 2020 indicam que apenas 1% dos
proprietários concentra 45% do valor imobiliário da cidade. Sobre esse solo
desigual, entrou em cena a financeirização da habitação. Mas agora o mercado
sacou algo novo: é mais lucrativo alugar do que vender moradias. Muitos
apartamentos novos já nascem não para morar, mas como ativos para investidores.
Surgem modelos como o multifamily — prédios inteiros construídos exclusivamente
para alugar — e a gestão por plataformas de aluguel temporário, que buscam
garantir renda fixa aos proprietários. Colocar um imóvel no Airbnb costuma
gerar faturamento bruto 20% a 40% maior do que no aluguel tradicional, apesar
de exigir mais trabalho de gestão.
O
impacto é enorme, pois esse novo modelo tensiona o mercado de locação de longa
duração. Ele se concentra em áreas com boa infraestrutura — próximas a turismo,
hospitais, universidades — elevando o preço médio para todos e expulsando
moradores locais. No Brasil, a regulação dessas plataformas ainda é
embrionária, sobretudo se comparada à de cidades como Barcelona e Berlim, que
já impuseram restrições para proteger seu parque habitacional permanente.
Convidamos
Paula Santoro, professora de Planejamento Urbano e Regional da Universidade de
São Paulo (USP) e uma das coordenadoras do LabCidade, para nos ajudar a
compreender a profunda transformação em curso no perfil da moradia no país: o
avanço do aluguel. Na entrevista, ela analisa como esse fenômeno é impulsionado
pela financeirização da habitação, pela precarização do trabalho e pela
insuficiência das políticas públicas — e discute possíveis saídas para um dos
grandes dramas do brasileiro: o aluguel que já não cabe no bolso.
LEIA A
ENTREVISTA:
• Dados do IBGE indicam uma mudança
significativa num país onde a casa própria sempre foi um dos principais
objetivos de vida: cada vez mais famílias brasileiras vivem de aluguel. O que
explica essa transformação?
O fato
de as famílias alugarem mais revela uma dificuldade de acesso ao mercado de
compra e venda — e também ao financiamento. Isso mostra que o nosso quadro de
necessidades habitacionais é, sobretudo, o das famílias de menor renda, sem
emprego. Estamos vivendo um mundo do trabalho que se alterou completamente.
Essas famílias já não têm empregos fixos, mas trabalhos temporários; ganham uma
hora, outra não; têm dificuldade de comprovar renda. E são justamente essas
famílias que mais sofrem com o déficit habitacional. Na cidade de São Paulo,
87% das pessoas em déficit habitacional têm renda de zero a um salário mínimo.
Quando falamos em política habitacional, estamos falando de uma política
voltada para quem não necessariamente tem renda estável, mas precisa ter casa.
Estas famílias, em tese, não poderiam comprometer mais de 30% da renda com
habitação, mas estão gastando bem mais do que isso. É claro que esse cálculo é
um número meio mágico, do Norte colonizador, que fez uma conta matemática de
quanto se gasta para comer, se vestir e se transportar, e definiu que o que
sobrasse deveria dar conta da habitação. Mas, muitas vezes, essa conta não
fecha: a pessoa deixa de comer para pagar o aluguel, ou vai se endividando. A
realidade é muito diferente da narrativa do mercado, que diz: “as pessoas estão
alugando mais porque querem morar perto do trabalho”. Como se fosse uma
escolha. Mas o que vemos é o contrário: as famílias estão sem escolha — e
gastando muito com aluguel. O movimento de moradia costuma dizer que alugar é
um perrengue. E o aluguel aparece como fracasso por não ter conseguido comprar
a casa própria.
• Como o mercado está atuando frente a
este cenário?
O
mercado está criando produtos imobiliários voltados para o aluguel. A própria
classe média passou a olhar esses produtos como forma de investimento. Quando
visitamos estandes de venda, a pergunta é direta: “É para morar ou para
investir?” Claramente, foi definido que existe um tipo de imóvel pensado para
investimento — ou seja, para ser colocado em aluguel e gerar renda a partir
dessa propriedade. Não é só no mercado imobiliário. Há também muitas famílias
que viram no aluguel uma forma de complementar a renda, sobretudo entre as mais
pobres. A pessoa já ganha muito mal, então aluga a parte de trás da casa para
conseguir um dinheiro extra. Ou se aposenta e tem no aluguel uma forma de
complementação de renda. O mercado está se ampliando! Isso é perceptível nos
microapartamentos caros no centro e no aluguel temporário. O mercado vem se
estruturando em uma espécie de renda fixa. Passou a lançar empreendimentos
imobiliários e, ao mesmo tempo, oferecer para quem comprasse a possibilidade de
contratar uma gestora privada de aluguéis, que garante essa renda fixa ao
proprietário que coloca seu imóvel nesse circuito: mesmo que o imóvel fique
vazio, ele continua recebendo — e, muitas vezes, a propriedade é destinada ao
aluguel temporário. Muitos imóveis em áreas turísticas, próximas a
universidades e hospitais, por exemplo, estão sendo sugados para o mercado de
aluguel temporário. Aqueles que antes eram destinados à moradia passam a
alimentar este circuito. Com isso, perdemos moradias. Isto ainda não virou
pauta dos movimentos de moradia, mas deveria.
O preço
do aluguel está ficando mais caro pela competição com o aluguel temporário, que
cobra mais caro por períodos curtos — e consegue essa fluidez porque recebe
estrangeiros e pessoas de fora. O mercado define o preço. E o preço do aluguel
sobe para todo mundo. Veja: estamos
vendo surgir o modelo multifamily, em que as unidades não são feitas para
vender para famílias, mas para serem colocadas nas mãos de uma gestora e
alugadas — e inacessíveis para os mais pobres. É a lógica proprietária: “tenho
um imóvel, alugo e ganho renda”. É o oposto de uma política baseada na
desmercantilização da moradia: aluguel acessível ou totalmente subsidiado pelo
poder público para os mais pobres, fora dos preços definidos pelo mercado e com
regulação do aluguel temporário.
• É um novo ciclo de investida rentista
nas cidades?
Estamos
vendo uma expansão do aluguel no âmbito das políticas habitacionais. Durante
muito tempo, tivemos políticas que simplesmente não olhavam para o aluguel. De
repente, o mercado imobiliário diz: “tive uma superprodução, não estou
conseguindo vender minhas unidades. Por que não abrir um programa de aluguel?”
E, assim, o próprio mercado vai desenhando as políticas públicas, em que o
poder público entra com um subsídio, um voucher: R$ 600, por exemplo, e a
família precisa complementar o restante do próprio bolso. Quem é dono do imóvel
pode alugá-lo pelo preço de mercado — um valor que a família, apenas com sua
renda, não conseguiria pagar. Assim, a política pública acaba por garantir o
preço de mercado.
A
lógica de voucher, a Bolsa Aluguel ou Auxílio Aluguel, se fortalece mais como
assistência social do que propriamente política habitacional, já que não
garante que a pessoa efetivamente conseguiu uma solução de moradia, pois pode
pegar o dinheiro e ir morar com familiares ou em outro lugar. Não existe, de
fato, um controle sobre esse recurso. Em São Paulo, cerca de 30 mil famílias
estiveram nessa situação de auxílio aluguel, o que afetou, inclusive, o mercado
nas áreas precárias. Funciona assim: remove-se uma favela, concede-se esse
auxílio enquanto as famílias não recebem a solução definitiva. E para onde
essas famílias vão? Como não precisam comprovar que estão alugando um imóvel
formal, acabam entrando no próprio mercado informal, geralmente em territórios
próximos de onde já viviam, o que acabou provocando uma elevação dos valores
dos aluguéis em ocupações e favelas. Tem um caso estudado na FAU, onde dou
aula, em Paraisópolis, a partir de uma pesquisa do professor João Meirelles,
que observou uma produção imobiliária nas áreas precárias voltada para aluguel.
É aquele modelo de térreo mais três andares, tudo colocado para alugar,
acompanhado de uma transformação imobiliária do território: sai o barraco,
entra um prédio; no térreo, comércio; em cima, casas e apartamentos.
• E por que o auxílio-aluguel virou uma
das principais políticas habitacionais do país?
Essa
solução precária está muito disseminada nos municípios brasileiros. Na última
pesquisa do IBGE, mais da metade dos municípios afirmou ter algum tipo de
política de aluguel baseada em auxílio-aluguel. Ou seja, é uma política que se
espalhou pelo país, pois também atende, por exemplo, situações de desastre
ambiental. O que fizeram em Porto Alegre [RS] e Tubarão [ES]? Dar
auxílio-aluguel para as famílias irem procurar alguma solução no mercado, sem
uma política habitacional articulada a esse instrumento. Precisaremos pensar em
estratégias para construir um parque público de moradia. Sabemos que, como
resultado das mudanças climáticas, os desastres vão acontecer — e já não dá
mais para “a família se virar”. Outra
tendência que está se ampliando nos governos é o abono pecuniário — o dinheiro
dado às famílias na forma de bolsa-aluguel, sem controle efetivo se é destinado
à moradia. É uma assetização das políticas habitacionais, transformadas numa
espécie de “renda mínima”. A própria política vira um ativo diante das
crescentes demandas habitacionais. Em São Paulo, o maior programa habitacional
hoje é este auxílio precário. É um fenômeno novo, que articula políticas
públicas e produção imobiliária, tanto no mercado formal quanto informal, a
partir do aluguel. O poder público diz estar dando uma solução habitacional:
remove famílias, concede este auxílio, remove mais famílias, mais auxílios, e
assim sucessivamente. Quando o custo fica muito alto, restringe-se o programa:
“só receberá por dois anos”, “você precisa se recadastrar”…
• O aumento do aluguel parece estar
conectado com a financeirização das cidades. Como esse processo funciona na
prática?
É outro
fenômeno, mais complexo, e tem a ver com a financeirização. Nossas cidades já
não vivem mais do período industrial, da produção, mas da geração de rendas. E
o capital imobiliário ocupa um lugar privilegiado, sobretudo em cidades onde o
preço da terra é alto. Vemos o setor imobiliário se transformar, de diferentes
maneiras, numa frente de investimento. O rentismo tradicional baseia-se na
propriedade como fonte de renda: ser dono já garante ganhos com a valorização
do imóvel ao longo do tempo, mesmo que se more nele. Há também o rentismo por
aluguel: além da valorização, obtém-se renda fixa com a locação. O setor
imobiliário foi fortemente financeirizado — e isso não acontece apenas com o
aluguel direto. É possível colocar um imóvel em um fundo imobiliário ou em uma
gestora privada de aluguel e receber uma renda fixa. O imóvel se transforma,
então, em um investimento estável. Além disso, tanto os fundos quanto os
contratos de aluguel, uma vez inseridos no mundo financeirizado, podem ser
convertidos em dívida negociável — como os Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI). Com isso, criam-se ganhos abstratos e produtos financeiros
derivados do fluxo de renda gerado pelo capital imobiliário. O papel
privilegiado do aluguel também permite que, numa parceria público-privada, o
concessionário produza unidades habitacionais e, em vez de vendê-las, as
coloque para aluguel, passando a ganhar renda também nessa parceria.
• Como seria uma política habitacional de
aluguel social robusta e mais eficaz? Como o Estado poderia resolver essa
questão fora da lógica de captura pelo capital imobiliário?
Seria
sair da lógica proprietária, mas até as receitas para isso têm,
contraditoriamente, os seus desafios. No caso das políticas sociais, tínhamos
programas habitacionais em que o poder público construía as moradias, mantinha
a propriedade e destinava essas unidades às famílias, muitas vezes por meio de
concessão de uso. Há também o modelo de locação social, como o de São Paulo: as
famílias pagam um aluguel abaixo do mercado, pensado para baixa renda, e podem
morar ali indefinidamente, sem ameaça constante de remoção. Nos dois casos, a
propriedade continua sendo pública. Se a família sai ou melhora de vida, o
imóvel retorna ao poder público, que o destina a outra família em situação
semelhante de necessidade. Outra frente é pensar formas de propriedade e gestão
coletiva da moradia. Já existe, com muitas aspas, um modelo de aluguel em
pequenas unidades de áreas ocupadas — e ele costuma ser bastante inclusivo.
Envolve movimentos de moradia e pessoas que não conseguem acessar o mercado
formal. O aluguel informal é essencial para quem está com a vida suspensa:
egressos do sistema prisional, jovens que saem da Fundação Casa, imigrantes.
Essas pessoas não conseguem alugar no mercado formal — então alugam onde podem,
muitas vezes em moradias de qualidade razoável. Existe, portanto, um mundo
coletivo organizado em torno da moradia que poderia também organizar formas de
aluguel — não apenas com preços acessíveis, mas voltadas para famílias que, por
vários motivos, não conseguem acessar o mercado formal.
Pensar
a lógica proprietária em contraste com a propriedade pública e coletiva é
central para enfrentar a renda gerada pelo aluguel — já que essa renda se
baseia justamente na lógica proprietária. O problema é que a política
habitacional atual tem reforçado essa mesma lógica. O maior programa
habitacional de São Paulo hoje é o “Pode Entrar Aquisição”, da Prefeitura, que
compra imóveis diretamente no mercado — imóveis que o próprio mercado
disponibiliza por meio de edital de chamamento público. Estamos vendo gerações
inteiras refinanciando hipotecas, com juros que saem de 6% e vão para 17%, 18%.
Ou seja, você passa a viver para pagar a hipoteca — aquilo que os
norte-americanos chamam de “prisioneiros da hipoteca”. E a gente está ficando
igual. Ontem mesmo vi uma notícia sobre os níveis de inadimplência e
endividamento no Brasil, que são altíssimos. A gente refinancia uma coisa, vêm
mais juros, mais juros, e assim por diante. No fim, estamos pagando duas vezes
pela habitação: pagamos uma vez pela casa e outra pelos juros. O problema é
que, hoje, é mais fácil para a política simplesmente comprar do mercado do que
produzir moradia diretamente. Temos um Estado falido: ele não produz unidades
habitacionais, mas também não regula, não garante qualidade e não controla o
preço do aluguel ofertado. No Brasil, nunca vi isso de forma estruturada —
embora já tenhamos tido experiências importantes. Nos anos 1940, no governo
Getúlio Vargas, houve congelamento de aluguéis, mostrando que a ideia não é
nova. Também já existiram políticas que entendiam o aluguel como serviço
habitacional. No Rio de Janeiro, nos anos 1940, Carmen Portinho — arquiteta
bastante estudada — coordenou experiências que defendiam o aluguel como serviço
de moradia nos grandes conjuntos habitacionais públicos. Ou seja, já houve
ensaios relevantes. É algo possível.
• As experiências internacionais de
movimento de inquilinos, como na Espanha, que busca frear aluguéis altíssimos,
podem inspirar ações no Brasil? Qual seria o caminho para não deixar o capital
imobiliário livre e solto, e conter essa financeirização?
Hoje, o
poder público opera como garantidor do mercado de aluguel e imobiliário: “Não
conseguiu vender? Eu compro. Não conseguiu alugar? Crio uma política e subsidio
parte do aluguel para a família conseguir pagar.” Isso representa a
substituição da provisão por uma monetização da habitação. Uma lógica contrária
exigiria outra pergunta: o que é considerado serviço de moradia? Há disputas
teóricas em torno disso. A situação pode piorar — e os mundos de
extrema-direita e neoliberais radicais podem levar a isso. Na América Latina,
vemos retrocessos. Na Argentina, Milei cancelou a Lei do Inquilinato, que
equilibrava a relação entre proprietários e inquilinos. Ao deixar tudo nas mãos
do mercado, você pode se mudar e logo depois ser forçado a sair, ao bel-prazer
do proprietário. É um mega retrocesso. Há hoje uma campanha muito forte para
que a lei seja restaurada. Uma das lacunas é a necessidade de regular bem o
aluguel como um todo — não apenas o temporário. Às vezes, a regulação é tão
tradicional que beneficia mais o proprietário do que o inquilino, como no caso
chileno. É preciso ter governos que entendam o equilíbrio de interesses e o
cuidado com quem vive nas propriedades. No Brasil, temos alguma regulação do
aluguel temporário e uma Lei do Inquilinato que todos tentam burlar, mas que
ainda preserva um mínimo que conseguimos manter. As pautas incluem, por
exemplo, a ampliação do parque imobiliário destinado à locação de longa
duração. Outra reivindicação muito presente é a ampliação das garantias aos
inquilinos. Isso porque, no mercado atual, muitos inquilinos precisam até pegar
empréstimos para pagar caução ou deixar três meses de aluguel adiantados. Esse
dinheiro fica parado e às vezes nem volta para o inquilino no final do
contrato.
A
grande preocupação é pensar uma regulação voltada para os inquilinos, porque
esse universo de inquilinos provavelmente vai se ampliar — por causa das
mudanças climáticas, dos abonos pecuniários que os governos oferecem como
solução habitacional ou da própria dificuldade crescente de comprar um imóvel.
A política da casa própria nunca foi para todo mundo, e não é possível
acreditar que um dia ela chegará para todos, apesar de termos imóveis
disponíveis. Nenhum país que eu conheça zerou seu déficit habitacional. Estamos
falando de um mundo que já não atende a todos e que está se tornando cada vez
mais inacessível.
• Mas e quanto à regulação das
plataformas?
Primeiro,
é preciso entender que as plataformas de aluguel temporário estão, sim,
alugando imóveis e, portanto, têm responsabilidade sobre esse aluguel. O
argumento delas é que oferecem um serviço habitacional — e, sendo um serviço,
não seria exatamente habitação. Assim, há uma disputa em torno da ideia de
“serviço”, usada justamente para escapar da regulação. Hoje se discute se o
aluguel temporário deve ser enquadrado como aluguel, conforme define o Código
Civil brasileiro. A segunda questão presente no debate é como tributar esse
aluguel. Várias reformas tributárias tentaram fazer o “match” entre quem aluga,
quem oferta o imóvel e quem é inquilino — justamente para evitar evasão fiscal.
As plataformas têm um papel importante nisso: já operam sistemas de cobrança e
poderiam recolher e repassar os impostos, auxiliando no controle. No fundo, o
que elas fazem são contratos atípicos — não é locação, nem hospedagem. Essa
indefinição interessa muito tanto às proprietárias quanto às plataformas. Mas,
para além da regulação tributária, há um impacto urbano do aluguel temporário.
A oferta se concentra em determinadas áreas da cidade: regiões turísticas,
próximas a universidades, hospitais, locais de shows. Isso exige pensar em
restrições, inclusive quantitativas. Por exemplo: limitar a quantidade de
imóveis por anfitrião, para evitar grande concentração nas mãos de poucos
proprietários — que acabam, assim, tendo poder para determinar os preços nesse
mercado. Poderiam ser adotadas, por exemplo, restrições como a limitação da
quantidade de dias ou de visitantes por ano — ou seja, quantas vezes uma
habitação pode ser alugada. Estabelecer limites de oferta em determinadas áreas
da cidade, impedindo novas unidades voltadas para esse tipo de aluguel. É uma
medida, claro, difícil de gerir. E restrições qualitativas: definir o tipo de
acomodação, requisitos de segurança e outras condições para esse tipo de
oferta.
• Soluções como estas estão se tornando
muito centrais nas cidades, especialmente na Europa.
Sim.
Barcelona quer eliminar gradualmente as licenças das plataformas até 2028.
Berlim proibiu totalmente em 2014 e retomou com restrições em 2018. Nova York
permite apenas o aluguel de partes da casa com o proprietário presente. O olhar
sobre o aluguel temporário considera que ele pode ser interessante para a
economia local e para as famílias quando funciona como complemento de renda ou
está em áreas sem oferta de hotéis. Além de regular o mercado de aluguel
temporário, é preciso também controlar os preços, para que eles não afetem o
mercado de estadia de longa duração. O problema é quando o aluguel temporário
vira um negócio concentrado nas mãos de proprietários que possuem muitas
unidades — mais de dez imóveis, por exemplo. Em Londres, há empresas que controlam
metade do mercado de aluguel. São as chamadas senhorias corporativas. Agora
vemos Nova York discutindo o congelamento do aluguel, o chamado freeze the
rent. Nova York é um exemplo de como a moradia se transformou numa luta por
direitos. O prefeito eleito Mandami tem feito coisas interessantes: colocado a
sociedade civil para pensar o preço-teto do aluguel, tentado congelar o aluguel
em algumas áreas e limitar a compra de unidades em massa por empresas. Tudo
isso num contexto em que o aluguel está caro, existem poucos proprietários e
eles tentam não diminuir o parque de aluguel controlado. Mas não é porque o
imóvel tem teto que a situação é segura para todos. Em Nova York, grande parte
do aluguel privado é paga com dinheiro público, por meio de vouchers para as
famílias. E aí vemos: quando o mercado quer ampliar o aluguel, ele corta o
aquecimento central. Há formas de despejo muito violentas. Isso parece um mundo
ideal, um modelo norte-americano? Não. Mesmo com preço controlado, a pressão
sobre os inquilinos continua sendo muito forte.
• O debate está avançando no Brasil ou
ainda é muito tímido?
Está
tudo muito embrionário. O grande desafio é transformar o debate sobre o impacto
urbanístico do aluguel temporário numa luta por moradia — tirar essa discussão
do campo da renda e recolocá-la no campo do direito à moradia. É o movimento de
moradia dizer: “Estamos cansados de perder moradia no centro para o aluguel
temporário, para essa lógica da renda.A gente quer morar, a gente quer viver.”
Vamos ter que entender — e isso é muito difícil, porque parece algo abstrato,
distante da vida cotidiana, difícil de mobilizar — que a expansão do aluguel
temporário afeta diretamente o acesso à moradia de quem precisa dela. Enquanto
isso, o movimento de moradia ainda concentra sua energia em conseguir algumas
unidades habitacionais. Os governos estão comprando imóveis no mercado. E parte
dessas unidades também vai para os movimentos. Então existe um certo
apaziguamento da luta, na medida em que alguma coisa está sendo entregue. Mas
onde está a luta contrária? Onde está o momento em que as pessoas percebem que
isso afetou concretamente suas vidas e transformam isso em movimento? Está
muito difícil. Porque, em tese, ainda existe um Minha Casa Minha Vida
Entidades. É pouca coisa — poucas unidades, 1% do orçamento, poucos recursos —,
mas isso não se transformou em luta política. Estamos num momento muito difícil
de perceber isso.
Fonte:
Por Paula Santoro em entrevista a Rôney Rodrigues, em Outras Palavras
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